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楼市混沌期,也是置换捡漏期!

转载时间:2021.09.20(原文发布时间:2021.08.25)
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本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:观观,36氪经授权发布。

如果在2021年年初,问我今年上海楼市的整体情况会如何。

我肯定会回答,按部就班。

因为我一直觉得上海近些年的调控算得上是卓有成效,上海算的上是没有泡沫的一线城市。

而我这样的观点也得到了二手房数据的支撑。

上海二手房近5年的单月成交套数,一直是我考量楼市冷热程度的重要参考指标。

楼市混沌期,也是置换捡漏期!

在经历了2016年的楼市火爆之后,17-18年的低迷难以避免。而如果你将楼市放在5年甚至更长的时间周期里来看,你就会发现,楼市周期始终存在。

近五年里有一个时间节点,就是19年的金三,成交量超过了2W5套。而之后就有了上海楼市的复苏。

今年的三月过后,平米研究院的数据监测发现,从去年金九,到今年的3月这短短的半年时间里,上海二手房市场欣欣向荣。(绿色的长尾到红色的“五年最佳”)

楼市混沌期,也是置换捡漏期!

除去2月过年,市场相对冷淡之外(但依然超过了前两年2月成交),其余月份的单月成交套数都超过了2.5万甚至3.5万。

所以,这些楼市现象我们似乎也在长周期里看到过类似的情况。

于是,二手房核验价/三价取低政策/上海房贷利率上调等一系列组合拳应运而生。

这些楼市政策迅速成为朋友聊天中频率很高的话题,在这一系列的楼市周期里,穿插着疫情之后,人们改善居住水平的真实需求。

根据近五年的楼市规律来说,目前上海二手房整体市场,置换客户占据了六七成。换句话说,置换市场就是上海楼市的永动机。

置换顺了,整个楼市运行自然也就流畅了。

今天这篇,和大家聊聊,当下的上海楼市,有哪几条攻略可以帮助到置换客户。

01

通常置换的原点,我们要弄清楚的第一点是,当下楼市最为真实的供求关系。

举几个我最近接触的案例:

案例1:真实成交650万,网签合同价513万,涉税评估价398万,相当于网签价7.8折、市场价的6.1折;

案例2:真实成交554万,网签合同价554万,涉税评估价343万,相当于网签价和市场价的6.2折。

由以上两个案例可以看出,不管网签什么价,涉税评估价基本是市场价的6折左右。

对于全款的人影响还好,网签价本来就是要做低省税的,涉税评估价无论高低,都不会影响贷款额度。

但是对于需要贷款的人来说,由于涉税评估价一般是“三价取低”中的最低值,因此实际能贷到的金额就会缩水。

多个政策组合拳中,最终目的就是要打击虚高房源,那些“白挂价”。而三价取低,对于放贷又有了严格的要求。

最为直接影响的就是,如果我是卖家,原先买我房子的客户可能就会少了许多,甚至因为各种原因,变的没有能力而和我的房子无法匹配。

这个时候,整个楼市正在向买方市场悄悄转变。

02

在楼市的大多时间里,置换先买还是先卖永远是置换的第一课题,是置换客户最纠结的一个问题。

坦率的说,置换的买与卖在同一时间点完成的难度非常大。这也是置换客户最主要的矛盾。我们以往的建议是,在置换前,心里需要有一本账。

而如今的市场状态对于置换购房一端提出了更高的首付要求之后,整体成交量势必有一定的下探,一些虚高的挂牌价会退出市场。

一方面这是由于政策调控的原因,另一方面市场内部也有调整的自我需求。

于是,了解历史成交数据就变的十分必要,并且看的更多的是成交价而非挂牌价。

这里的成交价,是这套房子的真实售价:也就是卖家到手价,是买家真金白银的付出,基本代表市场实际行情。

而如今二手房的复杂程度,根绝我们观察下来,如今的上海二手房市场,有七个价格,俗称上海市场的“七价马车”。

另外,对于置换一方来说,买方资金何时到位是置换过程中最核心的问题。

作为连环交易往往是自己的房子卖不掉、也就无法买新的房子。很多置换客户自己房子没人看,卖不掉,大幅度降价又不甘心,干脆也就不出来看房了。

但其实,我们发现了不少置换客户,愿意适当下调价格预期。

因为置换客户通常的终极目标就是在相同时间节点上,完成卖与买。看的更多的是整体的得失。只要“买”的方向可定,“卖”的诚意也是十足的。

短期内,可以预见,二手房市场的买卖双方势必形成博弈,观望气氛浓厚。

如果你敬畏楼市周期,完全不用害怕楼市下行期。在核验价下的市场中,有部分房东的议价空间开始松动,使得当下的楼市反而开始成为买房的优势期。

03

通常对于置换客户来说,终极目的就是改善。要么是地段上的改善,或者是面积上的改善。

更通俗的说,就是卖小买大。

楼市混沌期,也是置换捡漏期!

而根据目前上海二手房市场的成交量的情况来看,由于二手房的成交数据相对于新房来说,有一定的滞后。

因此,目前7月新房的21475套的成交量,并不能直观的显示当下楼市的最真实情况。

对于即将到来的2021年的最后五个月,成交量下探几乎是个大家都已经清楚的“共识”。

置换的客户无外乎两种,卖掉二手房再卖品质更高的二手房,或者卖掉二手房,换当下全新供应的新房。

在这样的楼市的状态下,置换其实是一个家庭综合处理资产配置的综合应用。

正因为目前还处于楼市下行的“早发阶段”,一些置换客户的适当“让利”(调低价格),反而可以助力成交。

对于诚心想置换的客户,咬住价格不松口不是个明智的决定。没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格。舍得,舍得,有舍才有得。

打个比方,对于二手房置换新房的客户来说,先“处理”掉二手房,钱在手里,找一套适合自己的房子并不难。

甚至很多客户再清空自己的二手房之后,瞬间变成社保巨子,在新房市场极具竞争力。

而当下新房市场里,好房子不少,但是对于首付,同样有极高的要求,一手房资格,首付款卡的严格,透明程度非常高。通常如果你钱没到位,错过了认购,之后不要指望还有小筹的资格。

更何况,二手房市场,即便有客户看中你的房子,资金到手还是需要一定的时间,除非是全款客户。

即便你的房子今天看中,明天开始走流程,也一样赶不上即将开启的第四批次的认购。

所以当下购房的每个时间节点,交易关口等需要牢牢把握。

另外,当下即将跨入,金九银十。对于真心通过置换改善居住品质的,应该早做打算。

楼市混沌期的第一要务就是先把自己家的房子卖掉。第一时间能不能及时买进已经不是第一考虑的问题了。

按照当前的市场行情,一时半会涨不了。相反,反而是个捡漏的大好机会。

金九银十是置换需求的集中释放期,“被换”的小户型单价会比以往低、中大户型成交迅速。对于置换客户来讲,抑或是最佳时机。

04

记得在去年楼市狂热的时候,很多朋友一窝蜂的盲目买房,有些房子其实自己并不喜欢,只是因为大家都在买,自己也就买了。

买的是市场热度,买的是从众心理,买的是稀里糊涂。

而现在,当市场热度降下来后,终于到了买家可以挑挑拣拣的时候了。

很多卖家开始紧急置换,心态上也发生了变化,一些房源被降价数十万处理。

楼市越混沌,越是能出现捡漏期。

卖出老破小,卖出远郊的房子,卖出不理想的楼层,置换更优质的房产。

是当下这个阶段,更好的选择。

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资讯标题: 楼市混沌期,也是置换捡漏期!

资讯来源: 36氪官网

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